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两部门印发意见规范房地产经纪服务
2023 年5 月8 号，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发意见规范房地产经纪服务。《意见》坚持问题导向，突出保护交易当事人合法权益，明确了10个方面的监管措施。其中有三条内容围绕合理经纪服务收费展开，包括合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等。
新政规范收费标准，有望压缩经纪服务费用
目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995 年国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，其中规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收；独家代理可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。2014 年，发改委和住房城乡建设部下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理。目前各地标准不一，但收费上限基本在2.5-3%不等。本次政策中明确提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用”，我们认为新政将规范市场收费标准，特别是“分档定价”的手段有望压缩经纪服务费用。
引导头部经纪机构健康良性发展
本次《意见》提出“具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准”。近年来，随着行业周期洗牌和收并购，集中度有一定提升，政府在此时发布意见规范头部经纪机构，引导其健康良性发展。从现实看，在北京等城市，确实存在大中介定价高于中小中介的情况。
投资建议
短期来看，规范房地产经纪服务有望压缩经纪服务费用，但更加公开透明的收费标准，可以建立消费者和地产经纪人的信任度，提升地产经纪行业服务效率，加快存量房市场交易流通速率，有利于改善需求的充分释放，推动房地产行业平稳健康发展。我们认为2023 年在宽松政策和消费复苏预期下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。